Musteraufforderung zur Rückerstattung der Mietkaution

Obwohl eine Mietkaution nicht zwingend gesetzlich vorgeschrieben ist, finden sich dennoch zahlreiche rechtliche Bestimmungen, die deren Umfang, die Fristen für die Rückgabe und diverse andere Details regeln. Folglich darf der Kautionsbetrag drei monatliche Nettokaltmieten nicht übersteigen; der Vermieter hat die Sicherheitsleistung zumeist, nach Begleichung etwaiger Einbehalte, spätestens ein halbes Jahr nach dem Auszug und der erfolgten Wohnungsübergabe, verzinslich zurückzuzahlen. Die hinterlegte Summe muss demzufolge umgehend zurückerstattet werden, sobald – im Sinne des § 551 BGB – sämtliche Forderungen gegen den Mieter erfüllt oder verjährt sind. Falls der Vermieter seiner Rückzahlungspflicht nicht nachkommt, ist es dem Mieter anzuraten, die Auszahlung der Mietkaution schriftlich anzumahnen.

Wann die Kaution nach dem Auszug fällig wird

Mietkaution (© Tricatelle / fotolia.com)Die derzeitige Rechtsauffassung definiert keinen expliziten Stichtag für die pünktliche Erstattung der hinterlegten Mietsicherheit. Ein alternativer Ansatzpunkt ergibt sich aus den Verjährungsvorschriften des Paragraphen 548 des Bürgerlichen Gesetzbuches:

1. Sämtliche Schadensersatzansprüche des Vermieters, die aus baulichen Veränderungen oder einer Verschlechterung des Mietobjekts resultieren, verjähren nach einem Zeitraum von sechs Monaten. Der Verjährungsbeginn ist dabei an den Zeitpunkt gekoppelt, zu dem der Vermieter die Mietsache wieder in seinen Besitz nimmt. Wenn der Anspruch des Vermieters auf die Rückgabe der Mietobjekte verjährt, verlieren folglich auch seine diesbezüglichen Ersatzansprüche ihre Gültigkeit.

2. Die Forderungen des Mieters nach Kostenerstattung für getätigte Aufwendungen oder die Erlaubnis zur Entfernung von installierten Einrichtungen werden ebenfalls nach sechs Monaten, gerechnet ab dem Ende des Mietvertragsverhältnisses, ungültig.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)“ - § 548 Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

Dennoch verbleibt die Ungewissheit bezüglich einer maximalen Frist für die Abrechnung. In einer richterlichen Entscheidung aus dem Jahr 1992 (NJW-RR 1992, S. 1036) wurde durch das Oberlandesgericht Hamm lediglich geurteilt, dass ein Zeitraum von zwei Jahren als zu lang erachtet wird. Jüngere richterliche Entscheidungen legen jedoch eine maximale Frist von nur drei Monaten fest, wie beispielsweise das Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 16. Dezember 2002 (Az.: 45 C 74/02) exemplarisch aufzeigt.

Bestimmte Anteile der Kaution dürfen einbehalten werden

Der Vermieter ist durchaus befugt, bestimmte Anteile der hinterlegten Mietsicherheit einzubehalten – speziell dann, wenn die Nebenkostenabrechnung noch aussteht. In solchen Situationen ist es dem Eigentümer jedoch verwehrt, die komplette Kautionssumme zurückzuhalten; stattdessen ist er – bei einer Mietdauer von drei bis vier Monaten – lediglich berechtigt, einen Betrag in einer Höhe, die einer einzelnen monatlichen Vorauszahlung gleichkommt, zurückzuhalten. Diese Rechtsauffassung wurde durch ein Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 27. Februar 1996 (Az.: 47 C 1373/95) bestätigt. Das Amtsgericht Ahrensburg differenziert deutlich zwischen der Zwölf-Monats-Frist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung und der gesonderten Abrechnungsfrist für die hinterlegte Kaution. Nach dem Urteil 46 C 943/06 vom 5. Januar 2007 vertraten die Richter die Auffassung, dass der Vermieter sich für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung zwar ein volles Jahr Zeit lassen kann, die Kaution selbst jedoch nicht für eine derart lange Dauer einbehalten werden darf. Folglich lässt sich festhalten, dass es dem Immobilienbesitzer unter Umständen gestattet sein kann, gewisse Anteile der Mietsicherheit über die allgemein in der Rechtsprechung vorgesehenen Fristen hinaus zu behalten. Sollte sich aus der Abrechnung der Nebenkosten eine zusätzliche Zahlungsverpflichtung für den Mieter ergeben, ist der Vermieter berechtigt, einen Anteil, der den mutmaßlichen Kosten adäquat ist, bis zur finalen Abrechnung einzubehalten. Der Anspruch auf die Rückerstattung der Kaution wird typischerweise nach einer angemessenen Prüfungs- und Entscheidungsphase, die sich an die vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses anschließt, fällig. Sollten sich jedoch im Rahmen des Mietverhältnisses zwischen den Parteien Unklarheiten bezüglich ausstehender Mietforderungen oder Schäden am Mietobjekt ergeben, oder falls der Mieter vorgeschriebene Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, oder sollten noch ausstehende bzw. zukünftig fällige Betriebskostennachforderungen existieren, dann ist der Vermieter befugt, die Mietsicherheit in der Höhe der zu antizipierenden Forderungen einzubehalten.

Die Verjährungsfrist für den Kautionsrückforderungsanspruch

Paragraph 195 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) definiert unmissverständlich eine standardmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren, nach deren Ablauf der Mieter seine hinterlegte Kaution nicht mehr erfolgreich einfordern kann. Hierbei ist gemäß § 199 BGB zu beachten, dass der Beginn dieser Frist auf das Ende des Jahres fällt, in welchem der betreffende Anspruch erstmalig entstanden ist.

Somit ist nicht das bloße Ende des Mietvertrages ausschlaggebend!

Die diesbezügliche Rechtsprechung gestaltet sich nicht durchweg einheitlich. Das Landgericht Oldenburg urteilte beispielsweise am 11.02.2013, Az: 4 T 93/13, dass der Anspruch eines Mieters auf die Rückerstattung der Mietsicherheit nach Ablauf von drei Jahren verjährt. Als entscheidend für den Beginn dieser Verjährungsfrist gelte dabei das Verstreichen der üblicherweise eingeräumten sechsmonatigen Abrechnungsfrist für den Vermieter. Sobald diese Frist verstrichen ist, würde der Rückforderungsanspruch sodann fällig. Hingegen verkündete das Amtsgericht Anklam in einem Urteil vom 19.05.2011, Az: 7 C 148/10, dass ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung sich erst nach dem vollzogenen Mietvertragsende und der Übermittlung der letzten Betriebskostenabrechnung manifestiert. Im Allgemeinen wird dazu geraten, juristischen Beistand in Anspruch zu nehmen, um auf der sicheren Seite zu sein.

Wurde die Mietsicherheit vorschriftsmäßig hinterlegt?

Paragraph 551, Absatz 3, Satz 3 des BGB legt fest, dass die Mietkaution durch den Vermieter auf einem gesonderten Konto, das strikt von seinem eigenen Vermögen getrennt ist, verwahrt werden muss. Diese Bestimmung gewährleistet dem Mieter die Option, im Falle einer etwaigen Insolvenz des Vermieters, einer Wohnbaugesellschaft oder Genossenschaft, seine Kaution gemäß § 48 der Insolvenzordnung (InsO) auch außerhalb des eigentlichen Insolvenzverfahrens zurückfordern zu können. Wäre dies nicht der Fall, hätte der Mieter als bloßer Insolvenzgläubiger nur minimale Aussichten, sein hinterlegtes Geld zurückzuerhalten. Der betreffende Paragraph lautet wie folgt:

„1. Sofern ein Vermögenswert, der hätte ausgesondert werden können, widerrechtlich vor der Einleitung des Insolvenzverfahrens vom Schuldner oder nach dessen Eröffnung durch den Insolvenzverwalter veräußert wurde, ist der Aussonderungsberechtigte berechtigt, die Übertragung des Rechts auf die entsprechende Gegenleistung zu fordern, insofern diese noch ausstehend ist.

2. Er hat ferner die Möglichkeit, die Gegenleistung aus der Insolvenzmasse zu verlangen, sofern diese in der Masse eindeutig als solche identifizierbar und vorhanden ist.“ - § 48 InsO Ersatzaussonderung

Zinsansprüche bei der Mietsicherheit

Geld 956 (© K.-U. Häßler / fotolia.com)Dem Vermieter obliegt die gesetzliche Verpflichtung, die Mietkaution zu einem „üblichen Zinssatz“ zinsbringend anzulegen. Diese Vorgabe ist in den Paragraphen 551, Absatz 3, Sätze 1 und 2 des BGB klar verankert. Ein spezifischer, gesetzlicher Anspruch des Mieters auf eine besondere Art der Kautionsanlage existiert jedoch nicht. Der Vermieter ist bei der Rückzahlung der hinterlegten Kaution auch lediglich dazu angehalten, den sogenannten „üblichen Zinssatz“ zu vergüten. An dieser Stelle erweisen sich vertragliche Abmachungen von erheblichem Nutzen. Es kann folglich wesentlich höhere Zinserträge generieren, die finanziellen Mittel auf einem Tages- oder Festgeldkonto anzulegen oder aber in einen als sicher geltenden Fonds, zum Beispiel einen Rentenfonds, zu investieren und das resultierende Wertpapier sodann an den Eigentümer zu verpfänden.

Die Einforderung der Mietkaution: Wege zur effektiven Rückerstattung

Wenn nach dem eigenen Auszug aus einer Wohnimmobilie alle festgesetzten Fristen abgelaufen sind, ohne dass der Vermieter die hinterlegte Mietkaution zurückerstattet hat, empfiehlt es sich dringend, die Kautionszahlung offiziell einzufordern. Um die Rückzahlung der Mietkaution durchzusetzen, ist die folgende Vorgehensweise optimal:

1. Den direkten Dialog mit dem Vermieter suchen

2. Den Hauseigentümer mittels eines Schreibens zur Zahlung unter Fristsetzung auffordern

3. Einen Mahnbescheid zur Zustellung bringen

4. Den Immobilienbesitzer mit der Einleitung rechtlicher Schritte (einer Klage) konfrontieren

5. Gegebenenfalls eine Klageschrift über einen spezialisierten Rechtsanwalt für Mietrecht bei Gericht einreichen

Musterformular / Vorlage für ein Schreiben zur Anforderung der Mietkaution durch Mieter

Beabsichtigen Sie, die Rückzahlung Ihrer Mietkaution geltend zu machen? Nachstehend stellen wir Ihnen ein Muster / eine Vorlage für ein Schreiben bereit, das die Anforderung der Mietkaution zum Gegenstand hat:

Absenderadresse (Ihre Daten als Mieter)

An den Vermieter: Herrn/Frau … (Name des Vermieters)

                                                                                                                             Ort und aktuelles Datum

Betreff: Einforderung der hinterlegten Mietkaution

Sehr geehrte(r) Herr/Frau …,

das zwischen uns bestehende Mietvertragsverhältnis hinsichtlich der Immobilie … endete fristgerecht zum ….

Da die Übergabe der Wohnung am … reibungslos stattfand und keinerlei Beanstandungen von Ihrer Seite geäußert wurden, fordere ich Sie hiermit höflich auf, die von mir am … hinterlegte Kaution in Höhe von … EUR nebst aller aufgelaufenen Zinsen bis spätestens zum … auf das nachfolgend genannte Bankkonto zu überweisen:
… (Kontoinhaber)
… (IBAN)

Sollten Ihrer Ansicht nach Gründe der Auszahlung entgegenstehen, erbitte ich Ihre diesbezügliche Mitteilung ebenfalls innerhalb der genannten Frist.

Ich erlaube mir zudem, Sie darauf aufmerksam zu machen, dass die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung für das Jahr … Ihnen keine Berechtigung erteilt, die komplette Kaution einzubehalten, da in diesem Fall lediglich ein Sicherungsbedürfnis in der Höhe einer zu erwartenden Nachforderung existiert.

Mit freundlichen Grüßen

…(Ihre Unterschrift / Name des Mieters)

Hier besteht die Möglichkeit, eine Vorlage zur Anforderung der Mietkaution als Word-Dokument herunterzuladen

Hinterlegte Kaution einfordern - Häufig gestellte Fragen (FAQ) zur Mietsicherheit

Was genau ist eine Mietkaution?

Eine Mietkaution stellt eine finanzielle Sicherheitsleistung dar, welche Mieter an ihren Vermieter entrichten, um potenzielle Schädigungen am Wohnobjekt oder noch offene Mietforderungen abzudecken. Die Obergrenze des Kautionsbetrags ist durch gesetzliche Vorschriften auf maximal drei Monatsmieten beschränkt.

Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Vermieter ist befugt, die Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses zu beanspruchen, um mögliche Forderungen seinerseits geltend zu machen. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Beschädigungen am Mietobjekt vorliegen oder noch ausstehende Mietforderungen zu begleichen sind.

Welche Formulierungen nutzt der Vermieter zur Kautionsforderung?

Der Vermieter ist dazu verpflichtet, die Kautionsforderung schriftlich zu stellen und dabei die entsprechenden Gründe anzugeben. Es ist ratsam, dass er hierbei eine konkrete Frist festlegt, innerhalb derer die Zahlung des Kautionsbetrags durch den Mieter erfolgen sollte. Um im Falle eines Rechtsstreits einen beweiskräftigen Nachweis über den Versand zu besitzen, ist es ratsam, die Aufforderung als Einschreiben mit Rückschein zu verschicken.

Welche Frist gilt für den Kautionsbehalt durch den Vermieter?

Der Vermieter ist ausschließlich dazu befugt, die Kaution solange zurückzuhalten, wie ihm berechtigte Ansprüche gegenüber dem Mieter zustehen. Nach spätestens sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses muss die Kaution jedoch an den Mieter zurückgezahlt werden, insofern keine weiteren Ansprüche seitens des Vermieters mehr bestehen.

Auf welche Weise fordert der Mieter die Kautionsrückerstattung ein?

Der Mieter ist berechtigt, die Erstattung der Kaution schriftlich vom Vermieter zu fordern. Hierbei sollte er eine angemessene Frist festlegen, innerhalb welcher die Rückzahlung der Summe erfolgen muss. Sollte der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommen, hat der Mieter die Möglichkeit, ein Mahnverfahren einzuleiten oder einen Rechtsanwalt zu konsultieren.

Ist es dem Vermieter gestattet, die Kaution mit unbeglichenen Mietforderungen zu saldieren?

Nein, dem Vermieter ist es prinzipiell untersagt, die Kaution mit ausstehenden Mietforderungen zu verrechnen. Er darf lediglich Forderungen, die unmittelbar aus dem Mietverhältnis entstehen – wie beispielsweise Schadensersatzansprüche aufgrund von Beschädigungen an der Wohnung – mit der Mietsicherheit verrechnen.

Welche Auswirkungen hat ein Inhaberwechsel auf die Mietkaution?

Im Falle eines Eigentümerwechsels wird die Kaution automatisch auf den neuen Eigentümer übertragen. Er hat die Pflicht, die Kaution treuhänderisch anzulegen und dem Mieter die entsprechenden, relevanten Informationen hierzu mitzuteilen.

Wie verhält es sich mit der Kaution im Falle einer Insolvenz des Vermieters?

Im Falle der Insolvenz des Vermieters genießt die Kaution einen besonderen Schutz. Diese darf nicht in die Insolvenzmasse einfließen und muss stattdessen dem Mieter vollumfänglich zurückerstattet werden.