Steuerliche Aspekte der Immobilienvermietung
Stellen wir uns vor, Heike besitzt ein Haus mit einem atemberaubenden Blick auf den Rhein in Bonn und vermietet dieses. Die monatlichen Mietzahlungen, die sie erhält, sind zwar steuerpflichtig, aber im Gegenzug gestattet es ihr, eine Vielzahl von Ausgaben, wie zum Beispiel Zinskosten oder Reparaturaufwendungen, als sogenannte Werbungskosten in ihrer Einkommensteuererklärung anzuführen.
Im Folgenden werden wir zunächst erläutern, wie die Finanzbehörde die Berechnung vornimmt und anschließend darlegen, wie die Vermieterin vorgehen muss:
► Berechnungsmethode des Finanzamtes:
Die Finanzverwaltung summert sämtliche Mieteinnahmen, die über ein Jahr hinweg erzielt werden. Von dieser Gesamtsumme zieht das Finanzamt die Beträge ab, die Heike im selben Zeitraum für die Immobilie aufgewendet hat - dies umfasst beispielsweise Kosten für Instandhaltungsmaßnahmen, Darlehenszinsen oder Reiseaufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung. Lediglich der verbleibende Betrag unterliegt der Besteuerung.
► Vorgehensweise für Heike:
Heike hat die Verpflichtung, sowohl die erhaltenen Mietzahlungen, einschließlich der Nebenkosten, als auch die für das vermietete Anwesen entstandenen Ausgaben in ihrer Steuererklärung anzugeben. Hierfür verwendet sie im Rahmen ihrer gesamten Steuererklärung die spezielle Anlage V, welche für die Erfassung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung vorgesehen ist.
Falls Heike Gegenstände für die vermietete Liegenschaft erwirbt, deren Nettoanschaffungskosten unter 800 Euro liegen, gestaltet sich die steuerliche Behandlung recht unkompliziert. Diese Aufwendungen dürfen umgehend und in voller Höhe von ihren Mieteinnahmen abgezogen werden. Als Beispiele hierfür könnten Ausgaben für ein neues Waschbecken, Armaturen, Steckdosen oder Lichtschalter angeführt werden.
Erwirbt Heike hingegen für ihr Mietobjekt in Bonn etwas, dessen Nettowert 800 Euro übersteigt, gestaltet sich die Angelegenheit etwas komplexer: Heike ist angehalten, die Anschaffung über einen Zeitraum von mehreren Jahren steuerlich geltend zu machen. Dieser Vorgang wird als Abschreibung bezeichnet. Ein typisches Beispiel für eine solche Abschreibung ist eine Einbauküche, die sich in der Mietwohnung befindet.
Das Prinzip der Abschreibung ist im Steuerrecht auch als „Absetzung für Abnutzung' oder kurz AfA bekannt. Die Kriterien, welche Güter wie lange steuerlich abgesetzt werden können, sind vom Gesetzgeber detailliert festgelegt.
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Für sämtliche Ausgaben, die Heike geltend machen möchte, ist der Nachweis durch Belege unerlässlich. Diese Belege sollte sie für einen Zeitraum von fünf Jahren aufbewahren.
Grundsätzlich gilt selbstverständlich: Nur jene Beträge, die Heike als Eigentümerin der Mietimmobilie tatsächlich entrichtet, dürfen von ihren Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Kosten, die von den Mietern getragen werden, können hierbei nicht berücksichtigt werden.
Zinsen, Nebenkosten, Kontoführung...
Welche Aufwendungen kann Heike als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung deklarieren? Unsere Übersicht mit insgesamt 16 Positionen zeigt Ihnen auf, welche Ausgaben Vermietern grundsätzlich abzugsfähig sind:
1. Anschaffungskosten von Haus oder Wohnung
Für Immobilien, deren Bau bis zum Stichtag 31. Dezember 1924 abgeschlossen wurde, können Vermieter jährlich 2,5 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich geltend machen oder, wie es in diesem Kontext korrekt heißt, abschreiben. Dies ist möglich, bis insgesamt 100 Prozent der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes erreicht sind. Wurde ein Gebäude zwischen den Jahren 1924 und 2022 errichtet, erfolgt die Abschreibung mit einem jährlichen Satz von 2 Prozent, was einer Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurden, können mit einem jährlichen Satz von 3 Prozent abgeschrieben werden. Weitere detaillierte Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Artikel „Haus kaufen, Steuern sparen: Kaufpreis von Haus und Grundstück teilen'.
Seit Beginn des Jahres 2023 dürfen private Investoren unter spezifischen Bedingungen zusätzliche fünf Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten für neu geschaffene Mietwohnungen geltend machen. Dies gilt für das Jahr, in dem die Immobilie angeschafft oder hergestellt wurde, sowie für die drei darauffolgenden Jahre. Nähere Details hierzu sind unserem Artikel „Steuervorteile für Bau von Mietwohnungen' zu entnehmen.
Unabhängig davon, ob es sich um einen Großgrundbesitzer oder einen Kleingärtner handelt - Immobilieneigentümer sind verpflichtet, jährlich Grundsteuer zu entrichten. Die Erhebung dieser Steuer obliegt der jeweiligen Gemeinde. Das bedeutet konkret: Die Höhe der Grundsteuer wird von der Gemeinde festgelegt, in der sich die Immobilie befindet. Immerhin: Heike ist, ebenso wie sämtliche andere Vermieter, berechtigt, die gezahlte Grundsteuer als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung anzuführen - und das sogar in vollem Umfang.
3. Zinsen
Der Bau des Hauses in den 1980er Jahren erforderte von Heike erhebliche finanzielle Mittel, welche sie über ein Bankdarlehen aufnehmen musste. Zahlreiche Immobilieneigentümer sehen sich mit einer ähnlichen Situation konfrontiert: Sie erwerben eine Wohnung oder ein Haus mittels eines Hypothekendarlehens. Hierfür leihen sie sich Gelder von einer Bank und verpfänden die zu vermietende Wohnung als Sicherheit. Anschließend muss nicht nur der Kredit selbst regelmäßig zurückgezahlt werden, sondern auch die damit verbundenen Zinszahlungen. Diese Zinsaufwendungen können Vermieter als Werbungskosten von der Steuer absetzen.
Vertiefende Informationen zu diesem Thema finden Sie in unserem Steuertipp „Vermieter können Kredit-Zinsen komplett von der Steuer absetzen'.
4. Kontoführung
Heike hat bei ihrer Bank ein separates Konto eingerichtet, das ausschließlich für die Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit ihrem vermieteten kleinen Haus bestimmt ist. Für die Führung dieses Kontos fallen Bankgebühren an - genau diese Gebühren kann Heike ebenfalls als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung geltend machen.
5. Maklergebühren
Obwohl Heike ihre Mietimmobilie in Bonn besitzt, lebt sie in Berlin, fast 600 Kilometer entfernt. Bei der Suche nach geeigneten Mietern greift sie auf die Unterstützung eines lokalen Maklers zurück. Dies war von Erfolg gekrönt - ein zuverlässiger Mieter wurde rasch gefunden. Allerdings entstanden dabei selbstverständlich auch Maklerkosten. Da Heike diese Kosten selbst getragen hat, ist sie berechtigt, diese von den zu versteuernden Mieteinnahmen abzuziehen.
Weitere Details hierzu sind unserem Artikel „Makler: In diesen Fällen können Sie die Provision von der Steuer absetzen' zu entnehmen.
6. Werbung
Anzeigen, sei es im Internet oder in Printmedien: Wenn ein Vermieter eine Wohnung oder ein Haus neu vermieten möchte und hierfür Werbemaßnahmen ergreift, kann er die damit verbundenen Ausgaben im Rahmen seiner Steuererklärung in Anlage V angeben.
7. Bürokosten
Einige Immobilieneigentümer kümmern sich - im Gegensatz zu Heike in unserem Beispiel - gänzlich ohne externe Hilfe um die Verwaltung ihrer Mietobjekte. In solchen Fällen können beispielsweise Kosten für Muster-Mietverträge, Telefon- und Portokosten, Büromaterial sowie Software als Werbungskosten abgesetzt werden.
8. Hausnebenkosten
Kosten für Heizung, Wasser, die Instandhaltung von Gemeinschaftsbereichen, Honorare für Hausmeister oder Verwalter, Schornsteinfegergebühren, Abfallentsorgung, Winterdienste, Straßenreinigung sowie Versicherungsprämien wie die Wohngebäude- oder Brandversicherung - Heike erhält für diese Posten monatlich Vorauszahlungen von ihrem Mieter. Diese sind zwar als Einnahmen zu versteuern, können aber anschließend auch als Werbungskosten in ihrer Steuererklärung aufgeführt werden.
Eine Einschränkung: Übernimmt Heike beispielsweise selbst die Tätigkeit des Hausmeisters, kann sie ihre eigene Arbeitsleistung nicht als Ausgabe geltend machen. Immerhin jedoch die Kosten für das hierfür benötigte Werkzeug, die Fahrtkosten und das verbrauchte Material.
Sollte Heike Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft sein und ihre Wohnung vermieten, wäre sie verpflichtet, für die anfallenden Nebenkosten des Gebäudes eine Vorauszahlung an den Verwalter zu leisten. Dieser monatliche Vorschuss wird auch als Erhaltungsrücklage bezeichnet. Aus steuerlicher Sicht wäre Heike berechtigt, die gezahlte Erhaltungsrücklage als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abzuziehen. Die einzige Voraussetzung hierfür ist, dass die Gelder bereits für das gemeinschaftliche Gebäude verwendet wurden.
Defekter Boiler, tropfender Wasserhahn, neue Fenster: In der Mehrheit der Fälle liegt die Verantwortung für Reparaturen oder Erneuerungen in der Mietwohnung beim Vermieter. Dies gilt auch für Heike, als sie einen Anruf von ihrem Mieter erhält, dass der Küchenabfluss undicht ist. Heike beauftragt umgehend einen Handwerker für das Bonner Haus und erhält kurz darauf die entsprechende Rechnung. Die Kosten für Handwerker können Vermieter ebenfalls von der Steuer absetzen - und zwar vollständig, sofern sie nicht selbst im vermieteten Gebäude wohnen.
Interessiert Sie dieser Punkt besonders? Unser Top-Thema „Renovierungskosten für vermietete Immobilien absetzen' widmet sich ausführlich dieser Thematik.
10. Sanierung
Ist eine umfassende Sanierung oder ein Umbau der gemieteten Wohnung oder des Hauses erforderlich, müssen Vermieter die angefallenen Kosten in der Regel über eine mehrjährige Abschreibung steuerlich geltend machen. Dies gilt jedoch nur für bauliche Maßnahmen, deren Gesamtkosten 4.000 Euro pro Jahr übersteigen. Sämtliche Kosten, die unter diesem Betrag liegen, dürfen von Vermietern noch im laufenden Steuerjahr steuerlich abgesetzt werden.
Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel: „Was Vermieter bei Sanierung, Umbau und Ausbau absetzen können'.
11. Möbel
Auch in Berlin vermietet Heike - und zwar eine möblierte Einzimmerwohnung. Da sie die Wohnung zusammen mit dem Inventar, das heißt inklusive Möbel, Einbauküche und ähnlicher Ausstattung, ihrer Mieterin überlässt, ist sie grundsätzlich berechtigt, die Kosten für die Möbel und die übrige Einrichtung steuerlich abzusetzen. Hierbei gilt ebenfalls die Regel: Gegenstände, deren Nettoanschaffungswert unter 800 Euro liegt, dürfen direkt in ihrer Steuererklärung als Aufwand deklariert werden. Anschaffungen, die diesen Betrag überschreiten, müssen über mehrere Jahre hinweg abgeschrieben werden.
Heike hat die Miete um einen Möblierungszuschlag erhöht. Hierfür hat sie den ortsüblichen Mietspiegel als Referenz genutzt und einen prozentualen Aufschlag entsprechend dem marktüblichen Gebrauchswert der Möbel vorgenommen. Diese Methode wurde auch vom Bundesfinanzhof (BFH) als marktüblich anerkannt (Urteil vom 06.02.2028, IX R 14/17). Alternativ ist es möglich, die Ausstattungsfaktoren mittels eines Punktesystems zu ermitteln, sofern der Mietspiegel eine solche Berechnung vorsieht.
Zurück zu ihrem Haus mit Rheinblick: Heike fährt in regelmäßigen Abständen nach Bonn, um nach dem Rechten zu sehen. Dabei kann es durchaus vorkommen, dass sie einen Abstecher zum Baumarkt unternimmt, um Materialien für kleinere Reparaturen zu erwerben. Sämtliche Fahrten, die Heike im Zusammenhang mit ihrer vermieteten Immobilie unternimmt, kann sie als Aufwendungen geltend machen. Das bedeutet: Bei Fahrten mit dem privaten PKW werden pauschal 30 Cent pro gefahrenem Kilometer angesetzt, beispielsweise für Fahrten zum Mieter, zu Handwerkern, zur Bank oder zur Steuerberaterin.
Im Übrigen ist es einem Vermieter gestattet, bei einem Treffen mit dem Mieter die damit verbundenen Bewirtungskosten zu mindestens 70 Prozent steuerlich abzusetzen.
13. Anwaltskosten und Rechtsschutzversicherung
Leider lassen sich Konflikte mit Mietern manchmal nicht vermeiden: Auch Heike hatte bereits Ärger mit einem früheren Mieter. Selbst bei kleineren Auseinandersetzungen kann ein Anwaltsschreiben oft Wunder wirken. Aber auch wenn die Situation eskaliert, können die Kosten für Rechtsanwälte, Sachverständige und Gerichtsverfahren von Vermietern als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Ebenso ist es Heike möglich, die Kosten für eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung steuerlich geltend zu machen.
Unser Artikel „Welche Anwaltskosten kann man absetzen?' befasst sich ebenfalls mit diesem Sachverhalt.
14. Mitgliedsbeiträge
Regelmäßige und aktuelle Informationen, die speziell auf Vermieter zugeschnitten sind, werden von Organisationen wie „Haus und Grund' oder verschiedenen Vermieterverbänden bereitgestellt. Die Mitgliedsbeiträge für solche Verbände können Vermieter ebenfalls in der Anlage V eintragen und somit steuerlich geltend machen.
15. Abfindung für Mieter
Wenn Heike ihrem Mieter eine finanzielle Entschädigung zahlt, damit dieser auszieht, kann sie diese Summe ebenfalls von der Steuer absetzen. Sie ist jedoch nicht verpflichtet, ihrem Mieter eine Auszugsprämie anzubieten. Daher gibt es keine festgelegten Richtlinien bezüglich der Höhe einer solchen Entschädigung. Üblicherweise bewegt sich die Prämie bei einer, wenn nicht sogar mehreren Monatsmieten.
Heike kann als Vermieterin die Auszugsprämie in zwei spezifischen Szenarien von der Steuer absetzen:
- Sofern sie die Wohnung modernisiert und anschließend zu einer höheren Miete erneut vermietet. In diesem Fall trägt sie den Betrag als Werbungskosten in die Anlage V „Vermietung und Verpachtung' ein.
- Oder wenn sie beabsichtigt, die Immobilie anschließend zu veräußern. In dieser Situation wird die Auszugsprämie vom erzielten Veräußerungsgewinn abgezogen.
Wichtiger Hinweis: Als Vermieter ist es Ihnen nicht gestattet, die Auszugsprämie abzusetzen, wenn Sie selbst beabsichtigen, in die Wohnung einzuziehen.
16. Leerstand
Findet Heike trotz Zeitungsanzeigen oder Online-Inseraten keinen Mieter und die Immobilie steht leer, muss sie nicht nur mit einem Mietausfall rechnen, sondern hat weiterhin auch diverse laufende Ausgaben. Zu den fortlaufenden Kosten zählen beispielsweise die Nebenkosten wie Wasser-, Strom- und Heizkosten sowie die Aufwendungen für Grundsteuer, Gebäudeversicherung oder Kreditzinsen. Auch im Falle eines Leerstands aufgrund von Renovierungsarbeiten fallen die genannten Kosten weiterhin an.
Die erfreuliche Nachricht: Diese Ausgaben kann Heike als vorab entstandene Werbungskosten steuerlich geltend machen. Sie muss sich allerdings nachweislich um eine Vermietung bemühen und diese Absicht gegenüber dem Finanzamt darlegen. Folgende Maßnahmen werden vom Finanzamt als ernsthafte Bemühungen zur Einkunftserzielung gewertet:
- Wiederholtes Schalten von Anzeigen in Zeitungen und im Internet
- Beauftragung eines Maklers
- Renovierung der Wohnung
- Anpassung der Mietpreise
Steht eine Wohnung über einen längeren Zeitraum - beispielsweise mehrere Jahre - leer, muss der Vermieter mit kritischen Nachfragen seitens des Finanzamtes rechnen. Alleinige Zeitungs- oder Online-Anzeigen reichen dann nicht mehr aus, um die Vermietungsabsicht zu belegen. Zusätzlich müsste der Vermieter beispielsweise einen Makler beauftragen oder die Wohnung sanieren.
Wenn Mieter finanzielle Schwierigkeiten haben und der Vermieter die Miete vorübergehend vollständig oder teilweise senkt, hat dies keine negativen steuerlichen Auswirkungen. Das bedeutet, die Miete wird weiterhin als „normal' vereinbart betrachtet, und sämtliche Werbungskosten dürfen wie gewohnt abgezogen werden.
War die Miete jedoch bereits im Vorfeld sehr niedrig angesetzt und liegt regulär bei weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Miete - beispielsweise bei 45 Prozent - wird steuerlich zwischen einem entgeltlichen und einem unentgeltlichen Teil unterschieden. Weitere Informationen hierzu finden Sie in unserem Artikel: „Einfach günstig an die Familie vermieten.'
In diesem Fall können weiterhin 45 Prozent der Kosten abgesetzt werden, selbst wenn die Miete nun zeitweise weiter sinkt. Dies gilt gleichermaßen für verpachtete Objekte.
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